La vivienda turística cae con fuerza en la Comunitat Valenciana.

• HOSBEC presenta su informe anual 2025 de comportamiento de la vivienda turística en los principales destinos.

El fenómeno de la vivienda turística y de su regulación está cosechando ya sus efectos. Y es que en la Comunitat Valenciana y en sus principales destinos turísticos, ya sean urbanos como vacacionales, se ha consolidado un importante descenso de las propiedades y de las capacidades comercializadas a través de esta modalidad de alojamiento. Las causas son claras: por un lado, se reflejan en la estadística los efectos de la regulación que en 2024 hizo el Consell para la Comunitat Valenciana, y por otro, el propio sector de la vivienda de uso turístico se ha centrado en operar en un marco de estricta legalidad.

El informe que presentamos hoy recoge la estadística de comercialización de las principales plataformas (Airbnb, Booking, VRBO) para los principales destinos:

Benidorm, Alicante, Calpe, Denia, L’Alfàs del Pi, Torrevieja, Guardamar del Segura y Santa Pola (en la provincia de Alicante), Cullera, Gandía y Valencia ciudad (en la provincia de Valencia) y Benicàssim, Oropesa del Mar y Peñíscola en la provincia de Castellón.

En la primera radiografía global, la primera conclusión llamativa es que la ciudad de València aloja en vivienda turística casi el 27% del total de los huéspedes, aunque sólo tiene el 19% de las viviendas. Aun así, es el municipio con mayor número de propiedades comercializadas. Sin embargo, por provincias, Alicante es el territorio que concentra un mayor número de viviendas, acorde a su importancia turística: el 63% se sitúan en esta provincia con Torrevieja como mayor núcleo con casi el 15% del total. Para Castellón, Peñíscola y Oropesa son los principales núcleos de operación de las viviendas turísticas con capacidades en cada municipio de un 5%. Los destinos castellonenses son los que menos variación de viviendas han experimentado incluso creciendo ligeramente en Oropesa y Benicàssim.

La estancia más larga, en media anual, se da en la Vega Baja alicantina, con Guardamar y Torrevieja con estancias de más de 6 días, junto a ‘Alfas del Pi. Aun así, las estancias en viviendas son más prolongadas que en otras modalidades de alojamiento pues el mínimo (de nuevo en València) roza los 4 días, muy similar también a la ciudad de Alicante.

El municipio que más ha bajado en número de viviendas comercializadas es Guardamar con -15%, seguido de Denia que desciende su oferta en un 8%.

En cuanto a indicadores económicos, en general observamos que se ha producido una corrección a la baja de los precios en viviendas turísticas, o ligeros incrementos en algunos casos. La tarifa media por reserva más elevada por vivienda la encontramos en Calpe, rozando los 200€, pero observamos que los meses de julio, agosto y septiembre son los más productivos para esta modalidad de alojamiento. El precio más elevado en toda la Comunitat lo encontramos durante el mes de agosto en Benicàssim, siendo el único municipio que supera la barrera de los 300€ por reserva.

Los mejores datos de ocupación media anual se dan en las dos capitales, València y Alicante, que superan el 50%. El resto de los destinos analizados están muy por debajo de otras modalidades de alojamiento, con ocupaciones medias que bajan incluso del 30%. Las viviendas turísticas son claramente estacionales: las mejores ratios de ocupación se consiguen durante julio y agosto, mes en el que se llega a rozar el 70% en los destinos más demandados, aunque no se supera ese dato en ningún caso.

Un dato curioso es el de la estancia media. El comportamiento del número de días de alojamiento es bastante estable en todos los destinos en su distribución anual por meses, sin que se detecten diferencias destacables.

Otra de las conclusiones que se extraen de este informe es que todavía queda una importante oferta ilegal de habitaciones en viviendas que se comercializan en estas plataformas y que la legislación autonómica prohíbe, por lo que los servicios de inspección tienen un objetivo claramente determinado: sacar de esta oferta todo lo que no sean propiedades o casas completas.

Análisis detallado por provincias y destinos turísticos

Provincia de Alicante

En la provincia de Alicante, el segmento de casas completas muestra en 2025 un ajuste moderado del stock tras el máximo de 2024, aunque con distinta intensidad según destino. Alicante ciudad reduce su media anual ponderada de 4.129 a 4.080 viviendas (-1,2%) y Benidorm apenas varía (4.153 a 4.111; -1,0%), consolidando su estabilidad. El ajuste es más acusado en Dénia (4.281 a 3.943; -7,9%), Calpe (3.884 a 3.698; -4,8%) y especialmente Guardamar del Segura (592 a 503; -15%). Torrevieja también corrige (6.394 a 6.042; -5,5%), aunque mantiene el mayor volumen absoluto, mientras Santa Pola (2.505 a 2.447) y L’Alfàs del Pi (726 a 690) registran descensos más contenidos. Todas las cifras corresponden a medias anuales ponderadas a partir de datos mensuales.

La capacidad en viviendas completas acompaña esta tendencia, Torrevieja lidera con 27.815 plazas en 2025, seguida por Dénia (19.902), Calpe (19.601) y Benidorm (18.853). Alicante ciudad se sitúa en 17.493 plazas y Santa Pola en 12.445, mientras los mercados de menor escala, como L’Alfàs del Pi (3.306) y Guardama (2.532), presentan volúmenes más reducidos. El ajuste es, por tanto, cuantitativo y proporcional al tamaño de cada mercado.

En ocupación media anual ponderada, Alicante encabeza el ranking con un 50,3%, seguido de Benidorm (41,4%). En un segundo escalón se sitúan Calpe (36,9%), L’Alfàs del Pi (33,8%), Santa Pola (33,0%) y Torrevieja (31,0%), mientras Dénia (28,4%) y Guardamar (28,0%) presentan niveles algo más moderados. La estructura provincial refleja así una clara segmentación entre mercados urbanos consolidados y destinos más estacionales.

La estancia media confirma el peso del turismo vacacional más propio de destinos de sol y playa. Alicante ciudad se mueve en 4,1 noches y Benidorm en 4,9, mientras la mayoría de destinos costeros se sitúan entre cinco y seis noches.

En cuanto al precio medio anual, el tramo alto provincial se concentra entre los 180 y 200 euros por noche, donde se sitúan Calpe (199,1€), Benidorm (194,4€) y Dénia (186,0€). En un nivel intermedio aparecen Alicante ciudad (169,4€) y L’Alfàs del Pi (170,6€), mientras los destinos del sur de la provincia como Santa Pola (156,9€), Guardamar (138,8€) y Torrevieja (125,1€) configuran el segmento más competitivo en precio. En conjunto, la provincia presenta un mercado amplio y segmentado que, pese al ajuste de oferta, mantiene niveles sólidos de utilización y posicionamiento tarifario.

Provincia de Valencia

En la provincia de Valencia, el segmento de casas completas muestra en 2025 una contracción moderada pero generalizada. En el caso de Cullera, se reduce su media anual ponderada de 1.226 a 1.144 viviendas disponibles (-6,7%) y Gandia de 1.722 a 1.604 (-6,9%), mientras València capital desciende su volumen de 8.092 a 7.770 (-4,0%).

La capacidad acompaña esta tendencia, por lo que se achaca a un cambio ligado al volumen de propiedades y no a una modificación estructural de la oferta. De este modo, Cullera pasa de 6.647 a 6.099 plazas (-8,3%), Gandia de 9.618 a 8.924 (-7,2%) y València de 32.964 a 31.397 (-4,8%). València mantiene, no obstante, un volumen estructural muy superior al resto de destinos de la provincia, lo que consolida su perfil urbano con una capacidad instalada claramente dominante.

En ocupación media anual, València continúa liderando con un 52,6% en 2025 (55,5% en 2024), muy por encima de los destinos costeros. Cullera se sitúa en el 26,9% y Gandia en el 25,9%, reflejando su marcada estacionalidad. La estructura provincial evidencia así una dualidad clara entre mercado urbano consolidado y destinos de playa con mayor dependencia estival.

La estancia media confirma dicho contraste entre los destinos urbanos y costeros. València como destinos urbano registra 3,9 noches en 2025, mientras Cullera y Gandia  presentan duraciones ligeramente superiores, propias del turismo vacacional. En precio medio anual, Cullera se mueve en 176,7€ y Gandia en 167,2€, mientras València alcanza 187,9€. El mercado provincial combina, por tanto, volumen urbano de alta ocupación con destinos costeros de mayor estacionalidad y ajuste tarifario en 2025.

Provincia de Castellón

En Castellón, el comportamiento del stock de casas completas es estable, y no refleja un ajuste generalizado del parque como en las provincias de Valencia y Alicante. Una muestra de ello son los datos medios ponderados de la oferta de destinos como Benicàssim, que pasa de 408 a 413 propiedades, Oropesa del Mar que incluso aumenta en 30 propiedades anotando las 1.891 media  y Peñíscola que se mantiene con las 2.093 igualando el dato de 2024.

La capacidad se encuentra también en una situación de relativa estabilidad. Peñíscola registra 10.793 plazas en 2025 (10.817 en 2024; -0,2%), Oropesa del Mar alcanza 10.116 (9.909 en 2024; +2,1%) y Benicàssim se sitúa en 2.178 (2.232 en 2024; -2,4%). Oropesa se convierte, según los datos medios ponderados, en el único destino que incrementa capacidad, rompiendo con la tendencia del resto de puntos turísticos analizados de la Comunitat Valenciana que descienden o mantienen los registros del año anterior.

En términos de ocupación media anual, se aprecia una mejora clara en 2025. Peñíscola aumenta 2,5 puntos situándose en un 24% y Oropesa registra un  23,8%, frente al entorno del 21% del año anterior, mientras Benicàssim se sitúa en el 29,3%. Son niveles moderados, pero con evolución positiva, coherente con un modelo altamente estacional.

La duración de las reservas mantiene una estructura coherente con un destino de costa, con estancias medias de 4,5 noches en Benicàssim, 4,1 en Peñíscola y 3,7 en Oropesa del Mar, cifras que dibujan un mercado orientado a escapadas de corta y media duración, muy vinculado al calendario estival y a la demanda nacional.

En precio medio anual, Benicàssim alcanza los 188,4€ en 2025, posicionándose como el destino con mayor nivel tarifario de la provincia. Peñíscola se sitúa en 157,4€ y Oropesa del Mar en 140,3€, reflejando un ajuste más acusado en este último caso tras un descenso de 17,5€.

El mercado castellonense presenta así una estructura de precios escalonada, con Benicàssim en el tramo alto y Oropesa en un posicionamiento más competitivo. En conjunto, la provincia muestra estabilidad en la oferta y mejora de ocupación, dentro de un modelo claramente estacional pero consistente.

NOTA METODOLÓGICA

El informe desarrollado por el departamento de BigData de HOSBEC bebe de la fuente de datos Lighthouse, compañía especializada en inteligencia de mercado para el sector hotelero y el alquiler vacacional. A través de la técnica de web scraping, agrega anuncios de Airbnb, Booking.com y Vrbo, realizando un proceso automatizado de captación y posterior deduplicación, con el fin de evitar contabilizar varias veces una misma propiedad publicada en distintas plataformas.

En 2025, Lighthouse ha introducido una mejora metodológica en la asignación geográfica, utilizando límites municipales definidos con mayor precisión. Este ajuste incrementa la exhaustividad en la captura de propiedades y puede generar variaciones respecto a años anteriores derivadas de una clasificación territorial más precisa.

Las medias anuales reflejadas en el informe son medias ponderadas a partir de los datos mensuales, debido a que Lighthouse no facilita un agregado anual directo.